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聚焦/二手房买卖评估费到底怎么算

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74.60%受访者不太了解二手房评估价是什么。25.40%受访者表示十分了解,接下来我们有请专家给大家普及一下知识。

专家指出

为什么要用评估价?一是因为银行不认,它要找一个中间方,做一个公正客观的评估;其次,房子在银行的系统里属于贬值的,折旧的话15至20年就为0。值钱的是房子下面的地,以及它附属的一些学区。政府历年都追求房价健康的发展,而不是出来说具体是多少钱。评估价是它认为你的房子值多少钱,按百分比贷款来分配。政府是给一个底线,不能低于这个数来交税。所以二手房评估价是一定要存在的。如果不存在,就会不存在评估价,而是说卖家卖多少买家买多少按百分比来贷款的话,就会出现骗贷的情况。其实市场价是可能低于评估价的,当市场下行的时候,但是有的时候小区在评估公司里有一个最高值和最低值,最高值是完全有可能高于卖家的。

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61.9%的受访者认为是位置和地段;49.5%的受访者认为是房龄;48%的受访者认为是户型;43.2%的受访者认为是楼层;38.1%的受访者认为是配套;26.3%的受访者认为是装修。

专家指出

首先跟地段是最相关的,背后隐含着这个房子的附加值,比如医疗,教育等等。所以评估价是评估它居住的价值。评估需要评估公司来操作,评估公司不仅需要政府的认可,还需要得到大多数银行的认可才可以。评估费用有买房来出,银行会委托一家公司,来进行贷款。一套房子的评估值和市场价大概在85%-90%之间是合理的。市场的好坏影响到评估价格的高与低。大的好的物业公司管理水平也是评估价衡量标准之一。
    房屋评估的时候如果装修超过五年的,就没有什么评估价值了。装修在评估权重中,跟位置地段比还是相对较轻的。但是在买卖双方来说,对于那些想买来拎包入住的人来说,装修还是挺看重的。样板间对于女性有一定的吸引力,就会忽略其自身的结构。女性会比较关注厨房和卫生间,男性会比较关注卧室和客厅,还是有一些区别的。


小数菌解读

小白买房须知:评估价和贷款的关系

刚开始买二手房的你是不是搞不明白中介口中的专业词汇,入计税价、过户指导价、评估值等。今天帮你补充知识以免上当受骗。

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净得价

在二手房买卖过程中说的净得价也就是你在网上找房子时看到的“房价”,是指业主卖这套房子拿到手的价格。

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评估价

北京超过80%的首次购房者均使用贷款,无论是公积金、组合贷,还是商贷,都会涉及到贷款,按照央行最新的房贷政策,对于首次购买住宅的家庭,可以贷款总房款的七成,在二手房范畴这个“可贷款七成”并不是说一套100万的房子我们可以贷款70万,而是评估值的七成。

在二手房交易中购房人向银行提出贷款申请后,银行会委派评估机构来对房子进行评估,银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。一般来说,评估机构会根据房子位置、年代等实际情况得出一个值,这个值就是评估价。你购买房子的价格和评估价存在一定的差异,如下图的。

实际操作中评估值为房子实际成交价的80-90%,百分比受房屋建筑年代、装修、位置等因素影响。

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评估值与银行贷款的关系

结合评估机构给出的房屋估值,以及对风险、房屋折旧、借款人收入等情况的考虑,最终银行会同意房贷申请人的申请,并发放贷款。

银行根据实际情况给出的贷款和评估值、总房价之间的关系如下图

银行根据房子的评估值向借款人发放一定比例的房贷,其中首套七成、二套六成、三套拒绝放贷。

课后习题:

大龄男青年徐东华是某IT公司职员,月薪1.5万,目前名下无房,想买套房跟丽丽结婚,看中了幸福小区一套45㎡的一居室,业主报价210万,最终徐先生和业主以200万达成购买合同,签约后徐先生向银行提出150万20年的商业贷款申请,银行评估值为180万。

请问:

1、购买这套房子,徐先生能向银行贷到150万吗?

2、如果不能,购买这套房子,徐先生需要支付多少的首付?

解答:

1、因为评估值为180万,徐先生为首套购房;

故徐先生能贷到的最高额房款为:180×70%=126(万),因此不能贷到150万的房款。

这是按照比例算出来的“银行可以房贷的金额”,那徐先生能贷出126万来么,或者说银行会给徐先生放贷126万吗?我们来反推一下:

126万20年商业贷款,按照目前(截止2015.12月)最新的5年以上商贷基准利率4.90%计算得出126万20年月均还款为8246元,而徐先生的月收入为1.5万元,这里不符合银行要求的“借款人月收入须满足覆盖房贷月供的2倍”。

那怎么办呢?

提高贷款年限,通过计算后徐先生将原本20年贷款的申请改为30年,这样126万30年每月月供为6687.16元,徐先生月收入1.5万,已经涵盖了月供6687.16的2倍。

2、徐先生需要支付的首付款为:

根据第一个问题我们知道徐先生能获得银行126万的房贷,那么他要购买幸福小区的这套200万的房子首付就是:

首付=200-126=74(万)

提示,购房时除了首付款,还有交易时需要向中介机构、国家税务机关等缴纳的中介费和相应税费,请广大购房者在看房时告知经纪人你的月供能力及能那得出来的全部款项,从而进行精准计算,以免造成签完合同后首付不够的情况。